تورم مسکن و راهکار بخش خصوصی برای خانه دار شدن

به گزارش سایت دیده‌بان ایران؛ هیچ کس در ایران نیست که فشار تورم و افزایش افسار گسیخته قیمت مسکن را با پوست و گوشت خود درک نکرده باشد. در حال حاضر اقشار مختلف از راه‌های مختلفی مثل پس انداز کردن، دریافت وام و تلاش برای انواع سرمایه گذاری پرریسک، سعی می‌کنند فاصله خود را با خرید خانه کمتر کنند.

این فشارها هم بخش خصوصی و هم دولت‌های مختلف را به حرکت واداشته تا راهکارهایی را برای کمک به خانه دار شدن مردم ارائه کنند. در ادامه ابتدا گریزی به وضعیت تورم و رشد قیمت ملک در ۱۰ سال اخیر زده، سپس راهکارهای ارائه شده توسط بخش خصوصی و دولت‌های مختلف و کارآمدی هر یک را مرور می‌کنیم.

مقایسه تورم و رشد قیمت ملک در ۱۰ سال اخیر

بر اساس آمار رسمی منتشر شده توسط بانک مرکزی (از سال ۱۳۹۲ تا ۱۴۰۱) نرخ تورم بر اساس شاخص بهای کالاها و خدمات مصرفی (CPI) رشد ۸۰۲ درصدی را تجربه کرده است. به عبارت دیگر، تورم در ۱۰ سال بیش از ۸ برابر شده است.

بر اساس آمار رسمی منتشر شده توسط بانک مرکزی، متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در شهر تهران در سال ۱۳۹۲ معادل ۳ میلیون و ۹۵۰ هزار تومان بوده است. این قیمت در سال ۱۴۰۱ (۱۰ سال بعد) به ازای هر متر مربع به بیش از ۶۵ میلیون تومان رسیده است.

این تغییرات قیمت رشد ۱۵۵۱ درصدی قیمت یا به عبارتی ۱۵ برابر شدن قیمت مسکن از سال ۱۳۹۲ تا سال ۱۴۰۱ را نشان می‌دهد.

تورم از یک سو باعث کاهش قدرت خرید مردم شده و از سوی دیگر قیمت مسکن سوار بر موج افزایش قیمت دلار و سایر عوامل موثر، به سرعت رشد می‌کند. ترکیب این عوامل هر روز مردم را از آرزوی خانه‌دار شدن دورتر می‌کند.

راهکارهای بخش خصوصی

بخش خصوص طی چند دهه اخیر از راه‌های مختلف برای کمک به خانه‌دار شدن تلاش کرده است. از جمله این تلاش‌ها می‌توان به همکاری در طرح‌های دولتی مختلف برای ساخت مسکن و خانه‌دار کردن اقشار مختلف اشاره کرد.

البته تلاش‌های بخش خصوصی برای کمک به خانه‌دار شدن مردم، به همین موارد محدود نمی‌شود. طرح‌های زیر از جمله مهم‌ترین مواردی است که بخش خصوص برای رفع این مشکل مطرح کرده است.

ساخت واحدهای کوچک (مسکن ۲۵ متری)

ساخت واحدهای ۲۵ متری، طرحی است که از چند سال پیش توسط اتحادیه تعاونی‌های مسکن استان تهران مطرح شده است. این طرح با هدف کاهش متراژ واحدهای مسکونی برای زوج‌های تازه ازدواج کرده و جوانان مجرد، تلاش می‌کند به بخشی از جامعه برای خانه‌دار شدن کمک کند.

البته این طرح با انتقادهایی بسیاری همراه است. از جمله اینکه بسیاری عنوان کرده‌اند که موانع فرهنگی برای پذیرش خانه‌هایی با متراژ ۲۵ متر وجود دارد. عده‌ای نیز اعتقاد دارند پذیرش خانه‌های ۲۵ متری در واقع پاک کردن صورت مسئله معضل مسکن در ایران و مخصوصا پایتخت است.

عده‌ای دیگر از منظر دیگری به این طرح پرداخته و عنوان می‌کنند که حتی مسکن ۲۵ متری با توجه به حداقل قیمت هر متر مربع مسکن در تهران، باز هم چاره مشکل مسکن نیست.

چرا که به عنوان مثال حداقل قیمت هر متر مربع در منطقه ۱۹ معادل ۳۵ میلیون تومان است. یعنی برای خرید خانه ۲۵ متری در این منطقه باید نزدیک به ۹۰۰ میلیون پول نقد پرداخت کرد.

با توجه به شرایط اقتصادی موجود، بخشی از جامعه که می‌توانند مخاطب احتمالی خانه‌هایی با ۲۵ متر مربع مساحت باشند، احتمالا توانایی تامین این مبلغ را ندارند. اما طرح دیگری از سوی بخش خصوصی مطرح شده که امیدها را برای خانه‌دار شدن افزایش می‌دهد. این طرح، فروش متری مسکن است.

طرح فروش متری مسکن

فروش متری مسکن راهکاری برای سرمایه گذاری در بازار مسکن با پول کم است. در این روش هر فردی می‌تواند با پرداخت مبلغ یک متر یا حتی کمتر، در بازار املاک سرمایه گذاری کرده و از رشد بازار مسکن و سود ساخت و ساز بهره‌مند شود. با این روش نه تنها از بازار مسکن جا نمی‌مانید، بلکه سود جذاب آن را هم بدست می‌آورید.

پلتفرم‌های شناخته شده و موفق خارجی از آن‌ها با عنوان پلتفرم‌های سرمایه گذاری جمعی (Crowdfunding) نیز یاد می‌شود، برای ارائه این مزیت، ایجاد شده‌اند. از جمله پلتفرم‌ها موفق خارجی می‌توان به Fundrise ،Groundfloor ،RealtyMogul و DiversyFund اشاره کرد. از نمونه‌های داخلی نیز پلتفرم آکومتر در فروش متری مسکن در ایران پیشرو است.

پلتفرم آکومتر با فراهم آوردن امکان خرید متری مسکن به صورت آنلاین، محدودیت‌های دسترسی به این نوع از خرید ملک را در سراسر ایران از بین برده است.

در آکومتر خرید و فروش ملک کاملا قانونی و از طریق زیرساخت امضای الکترونیک که تحت نظارت وزارت صنعت، معدن و تجارت است انجام می‌شود. شما می‌توانید در آکومتر با خرید ۱ متر مربع، سرمایه گذاری خود را آغاز کنید.

جذابیت آکومتر در این است که شما علاوه بر رشد قیمت ملک، از سود ساخت و ساز پروژه‌های آکومتر نیز بهره‌مند می‌شوید. علاوه بر این، دوره بازگشت سود و سرمایه شما، بین ۶ تا ۹ ماه است. به نظر می‌رسد این راهکار می‌تواند موثرترین راهکار برای کمک به خانه‌دار شدن اقشار مختلف باشد.

البته در کنار این راهکارها، همچنان روش‌های دیگری که دولت در پیش گرفته است، وجود دارد. در ادامه به این موارد اشاره می‌کنیم.

راهکارهای دولت برای خانه دار شدن

تلاش برای خانه‌دار شدن مردم از دولت نهم به صورت جدی آغاز شد. در واقع طرح مسکن مهر، اصلی‌ترین طرح دولت نهم بود. طرح مسکن مهر از زمان دولت نهم تا مرداد ۱۳۹۶ ادامه داشت و در این مدت بیش از ۱ میلیون و ۸۰۰ هزار واحد مسکونی ساخته و تحویل شد.

انتقادهای بسیاری به مسکن مهر وارد بوده و هست. از جمله اینکه این واحدها در مناطقی ساخته شده که فاقد امکانات هستند. زیرا هزینه تامین امکانات برای این مناطق برای دولت‌های بعدی سرسام‌آور بوده است. اما با وجود تمامی این معایب، به هر حال مسکن مهر، عده بسیاری را خانه‌دار کرد.

طرح مسکن ملی نیز به نوعی ادامه طرح مهر، اما با رویکردی متفاوت بود. طرح مسکن ملی در سال‌های پایانی دولت دوازدهم (حسن روحانی) مطرح شد و در دولت سیزدهم (ابراهیم رئیسی) با نام نهضت ملی مسکن ادامه یافت.

بر اساس اطلاعات پراکنده‌ای که از این طرح منتشر شده، طی ۴ سال حدود ۴۰۰ هزار واحد در این طرح ساخته شده است. این طرح نیز با مشکلات زیادی همراه بود. یکی از بزرگترین مشکلات این طرح، تامین زمین بود. از جمله مشکلات دیگری که این طرح برای مردم ایجاد کرد، افزایش قیمت و درخواست پرداختی‌های مجدد بودی که سختی‌های زیادی را برای ثبت نام کنندگان ایجاد کرد.

طرح مالیات بر خانه‌های خالی

از جمله طرح‌های دیگری که با هدف کاهش قیمت مسکن مطرح شده بود، طرح مالیات بر خانه‌های خالی است. استدلال حامیان این طرح این بود که تعداد خانه‌های خالی در ایران بسیار زیاد است و می‌توان با وضع مالیات بر آن‌ها، این خانه‌های را وارد بازار کرد و موجب کاهش قیمت مسکن شد.

اما با گذشت چندین سال از مطرح شدن این طرح و تصویب آن، همچنان شاهد اثرگذاری خاصی از جانب این قانون بر بازار مسکن نیستیم.