معاملات مسکن در کل کشور 15 درصد کاهش داشته است/ بورس، طلا، ارز و حامل انرژی؛ چهار مولفه اصلی افزایش قیمت مسکن است
مسکن مهم‌ترین دغدغه مردم در یک جامعه است. وقتی در بازار داخلی نرخ ارز با افزایش مواجه می‌شود تاثیر مستقیمی بر بعضی حوزه‌ها، به ویژه مسکن، دارد. چند وقتی است موضوع خرید و اجاره مسکن به یکی از مباحث داغ کشور تبدیل‌شده. التهابات بازار اجاره مسکن که از سوی برخی سایت‌های اینترنتی رقم خورد نیز بر حساسیت و داغی این موضوع افزود.
به گزارش دیده بان ایران؛ مسکن مهم‌ترین دغدغه مردم یک جامعه است. وقتی در بازار داخلی نرخ ارز با افزایش مواجه می‌شود تاثیر مستقیمی بر بعضی حوزه‌ها، به ویژه، مسکن دارد. چند وقتی است موضوع خرید و اجاره مسکن به یکی از مباحث داغ کشور تبدیل شده. التهابات بازار اجاره مسکن که از سوی برخی سایت‌های اینترنتی رقم خورد نیز بر حساسیت و داغی این موضوع افزود. برای بررسی بخشی از این مشکلات و پیدا کردن راه‌حل‌های مناسب با مصطفی قلی خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک ایران، گفت‌وگوی تصویری‌ای انجام داده که مشروح آن را می‌بینید و می‌خوانید:
*سلام و عرض ادب. با اعتمادآنلاین و برنامه «رودررو» در خدمت شما هستیم. بازار مسکن و التهاباتی که در این بازار وجود دارد ما را بر آن داشت تا از آقای مصطفی قلی خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک کشور و تهران، دعوت کنیم به این برنامه تشریف بیاورند.خیلی خوش آمدید. خوشوقتم که اینجا هستید و امیدوارم برنامه و گفت‌وگوی خوبی با شما داشته باشیم.
عرض سلام و ادب دارم خدمت شما آقای جرجندی و همچنین بیننده‌های خوب‌تان. امیدوارم من لیاقت داشته باشم و بتوانم راهکارهایی برای مردم خوب‌مان داشته باشم.
کاهش 15 درصدی معاملات مسکن در کشور طی سال‌های 97 تا 98/ کاهش 11 درصدی میزان اجاره مسکن/ چهار مولفه اصلی افزایش قیمت مسکن بورس، طلا، ارز و حامل انرژی است
*سایت‌های خبری را که پیگیر شدم خبری دیدم از نایب‌رئیس شما جناب آقای عقبایی که گفته بودند «بازار خریدوفروش مسکن تا پایان فصل تابستان افزایش قیمت نخواهد داشت»، می‌خواستم بدانم چه مولفه‌هایی باعث می‌شود چنین فاکتوری را در نظر بگیریم که واقعاً افزایش قیمت در بازار مسکن رخ نخواهد داد و آیا واقعاً این صحت دارد و بعد از فصل تابستان برای بازار مسکن چه اتفاقی می‌افتد؟
لازم به ذکر است اولاً بگویم ما مصوبه هیات‌مدیره داریم که کسی غیر از رئیس اتحادیه که مسئول تمام برنامه‌هاست نباید صحبت کند؛ ولی خب ایشان کمی پا را فراتر گذاشته و اکثراً چیزهایی می‌گوید که ما دچار مشکل می‌شویم.
اما بحثی که وجود دارد این است که ما سامانه‌ای داریم به نام سامانه «املاک و مستغلات»، آماری است که من الآن می‌توپم ارائه دهم و بگویم چه اتفاقاتی می‌افتد و از مردم خوب‌مان بخواهم که با این سامانه همکاری و همیاری داشته باشند.
چرا؟ چون من از بعضی مشاوران املاک سوال می‌کنم می‌گویند «به ما می‌گویند کد رهگیری نگیرید»، ولی قانون نظام صنفی گفته اگر ما متوجه شویم که واحد صنفی کد رهگیری را نگرفته مطمئناً برخورد می‌کنیم.
اجازه دهید آماری را بخوانم که فقط دست ماست و دست کسی دیگر نیست:
از تاریخ 97/1/1 تا تاریخ 97/4/16 تعداد کل قراردادهای کشور 411 هزار و 527 است. تعداد 222 هزار و 496 عدد آن مبایعه‌نامه و 184 هزار و 555 عدد آن اجاره است.
برای بازه زمانی می‌گوید: از تاریخ 98/1/1 تا تاریخ 98/4/16 تعداد کل قراردادهای کشور 351 هزار و 134 عدد بوده که تعداد 184 هزار و 172 عدد مبایعه‌نامه و تعداد 163 هزار و 608 عدد اجاره است. ما کاهش 15 درصدی تعداد معاملات در کل کشور را طی بازه زمانی سال گذشته و امسال داریم. 17 درصد کاهش مبایعه‌نامه داریم و 11 درصد کاهش اجاره. این یعنی چه؟ یعنی عده‌ای حتی از شهرستان‌ها هم جابه‌جا شده‌اند که 11 درصد کاهش داریم، یا بعضی تمدید کرده‌اند خریده‌اند. 17 درصد مبایعه‌نامه در کل کشور، کم‌کم اثر بسیاری می‌گذارد.
اما در تهران این بازه زمانی را خیلی بیشتر می‌بینیم. از تاریخ 97/1/1 تا تاریخ 97/4/16 تعداد کل قراردادهای شهر تهران، 115 هزار و 424 عدد است که تعداد 58 هزار و 802 عدد آن مبایعه‌نامه و 55 هزار و 753 عدد آن اجاره‌نامه است.
از تاریخ 98/1/1 تا تاریخ 98/4/16 تعداد کل قراردادهای شهر تهران 75 هزار و 126 عدد بوده، تعداد 30 هزار و 358 مبایعه‌نامه و 44 هزار و 217 عدد آن اجاره‌نامه بوده که ما 21 درصد از تعداد معاملات کاهش اجاره داریم، 48 درصد کاهش مبایعه‌نامه داریم که خیلی زیاد است و 35 درصد در کل معاملات کاهش داریم.
پس ما تقریباً به کسادی بازار رسیده‌ایم! اگر جناب آقای وزیر راه و شهرسازی عنایت فرمودند «مردم نخرید مقداری قیمت‌ها پایین می‌آید»، درست است. من هم باید خدمت‌تان عرض کنم تجربه نشان می‌دهد که سال 1391، اگر یادتان باشد، چهار بار جهش قیمتی داشتیم، در سال 68، سال 86، سال 91 و سال 97.
هر کدامش هم مشخص است. سال 91 را خودتان لمس کردید که وقتی قیمت‌ها بالا رفت، قیمت مسکن سه برابر شد. بعد از آن می‌خواست به ثبات برسد که سال 97 دوباره ارز و طلا حرکت کرد و قیمت‌ها را بالا برد. چهار مولفه اصلی باعث افزایش قیمت است: بورس، طلا، ارز و حامل انرژی.
هیچ کشوری حتی کشورهای پیشرفته جهان تا حالا نتوانسته‌اند مشکل مسکن را صد درصد حل کنند. این مشکلات در همه جای دنیا حتی در کشور ما وجود دارد.
در ایران، هنگام انقلاب، 36 میلیون نفر جمعیت داشتیم که الآن به 80 میلیون نفر رسیده و در آن زمان محرمیت و نامحرمیت چندان قوت نیافته بود، اما الآن قوت پیدا کرده است. عروس خانم بلافاصله می‌گوید من استقلال و آزادی می‌خواهم. قبلاً به این صورت نبود، عروس خانم در منزل پدر یا مادرزن می‌رفت بالاخره زندگی می‌کردند. اینها همه وجود دارد.
مسئولان از اول تا امروز اقداماتی انجام داده‌اند. تجربه‌ای که من دارم، پدرانی که سن من هستند، می‌دانند وقتی می‌خواستیم از اینجا به شاه عبدالعظیم برویم کپرنشین‌ها و حلبی‌آبادهای بسیاری تا شاه عبدالعظیم دیده می‌شد، اما اکنون به لطف همه مسئولان که کار کرده‌اند مقوله کپرنشینی در حاشیه شهرها از بین رفته است، چراکه شأن نظام این نیست! البته ایده‌آل هم نیست و ما هنوز طلبکاریم و دوست داریم که ایده‌آل شود، اما به هر جهت باید کارهایی انجام شود که آن کارها را بعداً اگر خواستید بنده عرض می‌کنم.
مخالف اعطای تسهیلات اجاره هستم/ هیچ‌وقت صاحب‌خانه‌های خوب را به تصویر نکشیدیم
*میان صحبت‌هایتان گفتید وزیر راه به مردم توصیه کرده خرید نکنید، قیمت‌ها کاهش پیدا می‌کند؟
بله.
*مبنای این کاهش قیمت چیست؟ یعنی وقتی مردم از بازار استقبال نکنند خودبه‌خود قیمت‌ها افت پیدا می‌کند یا نه، یک برنامه‌ریزی پشت صحبت‌های وزیر است؟
قطعاً بدانید که وزیر یک برنامه‌ریزی‌ای دارد. 400 هزار دستور ساخت گرفته و کارها در حال انجام است. بافت فرسوده را خیلی تقویت کرده و درباره تسهیلاتی که برای وام وجود دارد در مجلس صحبت کرده و خواستار این شده که این کارها را انجام دهند.
نگاه غلط فئودالی و سرمایه‌داری به سازندگان مسکن
*منظور وام خرید است یا اجاره؟
هم برای وام اجاره که من با وام اجاره مخالفم. صاحب‌خانه خوب هیچ‌وقت... البته این‌طور برداشت نکنند که خدای ناکرده... ما صاحب‌خانه‌های خیلی خوبی داریم که متاسفانه هیچ‌وقت به تصویر نکشیدیم‌شان. همیشه گفته‌ایم اختلاف مالک و مستاجر. ما واقعاً موجرانی داریم که قیمت را افزایش نداده‌اند، موجرانی داریم که برای مستاجران‌شان احترام زیادی قائل شده‌اند.
موجرانی که بعد از اینکه مستاجرشان بوده، دامادشان یا عروس‌شان هم شده. به هر حال اینها را ما هیچ‌وقت به تصویر نکشیده‌ایم. متاسفانه ما در کشور هر سازنده‌ای را که هر کجا را می‌سازد فئودال و سرمایه‌دار می‌نامیم و به او بد نگاه می‌کنیم. باید این فرهنگ را عوض کنیم.
در کشورهای جهان اول و دوم هر کسی که سازه‌ای را در کشور پیاده می‌کند، فرماندار استاندار، بخشدار و حتی فامیل‌های این فرد، جمع می‌شوند و از او تقدیر و تشکر به عمل می‌آید.
آیا ما در کشورمان چنین کاری کرده‌ایم؟ آیا ما در قبال موجرانی که با مستاجران‌شان این‌چنین بوده‌اند کاری کرده‌ایم؟ نه! حتماً باید این کار انجام شود. اتفاقاً دلم می‌خواهد برنامه «رودررو» یک شماره تلفن بدهد و بگوید مستاجرانی که از مالکان‌شان رضایت دارند، آنها را معرفی کنند و ما بتوانیم آنها را به تصویر بکشیم. این‌طور نیست که همه موجران افراد بی‌رحم و سنگدلی باشند.
اشخاص فعال در صنعت اجاره باید مشمول معافیت مالیاتی شوند/ باید سنتی‌سازی مسکن را به صنعتی‌سازی تبدیل کنیم/ مشکلات تسهیلات شهرداری مالکان را از ساختن مسکن پشیمان می‌کند
*شما به عنوان ریاست مشاوران املاک کشور و تهران، آیا برنامه‌ای برای تشویق موجرانی که به مستاجران کمک می‌کنند دارید یا نه؟ چون به نظرم اگر به صورت تشویقی باشد، در بازار ملتهب فعلی اجاره‌ها بد نخواهد بود.
بله. وقتی می‌خواهیم صنعت اجاره را فعال کنیم، باید مردم را به بازی بگیریم؛ یعنی افرادی که خانه‌شان را به اجاره گذاشته‌اند.
درست است که گفتیم مثلاً تا 150 متر مشمول معافیت مالیاتی قرار می‌گیرید، اما اگر یک نفر 10 خانه دارد و هر 10 عدد را برای اجاره گذاشته، وقتی آن موجر کارخانه‌دار هم باشد باید در مالیات کارخانه‌اش او را مشمول معافیت قرار بدهیم. چرا؟ چون سرمایه‌اش را در اختیار ملت و مردم خوب‌مان گذاشته است. پس این راهکار خوبی است.
یک راهکار دیگر این است که ما از سنتی‌سازی فوراً به صنعتی برویم؛ یعنی ساخت یک خانه به‌جای پروسه زمانی پنج تا 6 سال باید حداقل بین 6 تا هشت ماه طول بکشد.
در کشورهایی که اکنون صنعتی هستند، ساخت یک ساختمان پنج‌طبقه بیشتر از هشت ماه طول نمی‌کشد و این یعنی ما در این مقوله عقب هستیم.
یکی دیگر از مشکلاتی که در خصوص ساخت‌وساز وجود دارد پرداخت تسهیلات شهرداری به مالک است، چراکه برای دریافت این تسهیلات و حتی پرداخت آن، آن‌قدر مشکلات و مسائل برای مالکان ایجاد می‌کنند که مالک جرات ساختن نمی‌کند و پشیمان می‌شود.
در صورتی که ما باید آن‌قدر به مالک قدرت و قوت بدهیم و تشویقش کنیم که به محض اینکه وارد شهرداری می‌شود و می‌گوید من جواز می‌خواهم، تشکر کنند بگویند همین که درخواست‌تان را نوشتید باقی کارها اتوماتیک‌وار درست می‌شود. ظرف 10 روز جواز ساخت و تخریب را بدهند. آیا به این شکل است؟
فرض کنید وقتی می‌خواهیم تخریب کنیم زمان زیادی صرف می‌شود، وقتی می‌خواهیم جواز ساخت را بگیریم زمان زیادی صرف می‌شود و ناگهان مثلاً به مساله «ساختمان پلاسکو» برخورد می‌کند که می‌گویند حتماً باید این کار را انجام دهیم، اطفای حریق داشته باشیم، ساختمان را بیمه کنیم؛ اما تسهیلات را باید به حدی تصحیح کنیم که مالک آزرده و پشیمان نشود از اینکه می‌خواهد سرمایه‌گذاری کند.
وام مسکن باید به جای خریدار به سازنده تعلق بگیرد/ وام مسکن دام است/ بانک‌ها بنگاه‌های معاملات ملکی شده‌اند
* خبرهایی منتشر شده مبنی بر اینکه آقای محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی اعلام کردند با افزایش وام خرید مسکن مخالف‌اند، نظر شما چیست؟ به نظر شما این افزایش وام مسکن می‌تواند برای مردم کمکی باشد یا خیر؟
آقای وزیر قطعاً از من روشن‌تر و آگاه‌تر هستند؛ اما هر تسهیلاتی به مردم خوب‌مان بدهیم باز هم کم است و باید تسهیلات را بیشتر کنیم. ممکن است آقای وزیر بررسی کند که ما بتوانیم این وام‌های قابل انتقال را به سازنده بدهیم؛ یعنی منِ دولت هم به شمای سازنده کمک می‌کنم و هم روی ساختمان ساخته‌شده به خریدار وام تعلق می‌گیرد.
وام ما متاسفانه دام است، وام نیست! چرا وام دام است؟ چون ما یک پولی را می‌دهیم بعد مشکلاتی درست می‌کنیم.
پول باید برابر... مثلاً می‌گویند زکات یک تخم‌مرغ یک پنبه‌دانه است، پس بنابراین ما باید مثل کشورهای پیشرفته 80 درصد قیمت یک ملک را برابر نظر کارشناس‌های متعهد، که می‌توانند از اتحادیه باشند و در آنجا قیمت بگذارند، تسهیلات پرداخت کنیم. در نهایت اعلام کنیم که اگر این کارشناسان قیمت را بالا گذاشتند بالاترین تنبیه را هم دارید.
حتماً باید سپرده بسیار زیاد یا سند هم بگذارید که من بتوانم قیمت‌گذاری کنم؛ مثلاً این ساختمان 80 میلیون یا یک میلیارد می‌ارزد، 800 میلیون وام بدهند و من با 200 میلیون صاحب‌خانه شوم، نه اینکه 80، 90 تومان. بله 80، 90، یا 180 تومان برای شهرستان‌های کوچک خوب است، ولی برای شهرهای بزرگ عملاً عددی نیست.
عده‌ای هم با یک برنامه‌ای وام‌های کلان می‌گیرند! مشکل دیگر ما بانک‌هاست. بانک‌ها بنگاه‌های معاملات ملکی شده‌اند. بانک‌ها نباید کارهای کوچک را انجام دهند. حضرت امام فرمودند: «کارهای کوچک را باید مردم انجام دهند، کارهای بزرگ را باید دولت انجام دهد.»
متاسفانه می‌بینیم در یک اداره‌ای دستگاه کپی هم گذاشته‌اند می‌گویند کپی هم بگیر، خب این کار است؟! این کار بد و خلاف است. شما باید کار را به دست شخصی‌ها بگذارید که کارشان را انجام دهند، شما سد، جاده بسازید و... نه اینکه ساختمان بسازید! بعد وقتی معترض می‌شوید می‌گویند من به این خانه وام دادم و پولم را ندادند، من مصادره کردم الآن باید بسازم، چرا؟ شما باید قانون وام را تغییر دهید.
یعنی بگویید؛ اگر تو وام گرفتی، من 80 درصد وام می‌دهم، 2 قسط عقب افتاد بلافاصله خانه حراج می‌شود. حراج یعنی من اگر یک میلیارد این خانه را خریدم، 200 میلیون تومان دادید و 2 قسط هم عقب افتاده، من الآن 820 میلیون تومان طلبکارم؛820، یک... 820، دو... 820، سه...
خانه را به شما می‌دهم، پول به بانک برمی‌گردد و تسهیلات برای نفر بعدی آماده می‌شود، نه اینکه شما اصل و فرعش را بخورید! این غلط است! حضرت آقا هم فرمودند: «بانک‌ها نباید این‌گونه عمل کنند.» متاسفانه بانک‌ها ساخت‌وساز می‌کنند، از تسهیلات دولتی هم خوب استفاده می‌برند.
در بعضی از شهرستان‌ها کانکس را اجاره می‌دهند/ نبود بودجه، مسکن اجتماعی را متوقف کرد/ مسکن مهر طرحی خوب ولی عجولانه بود
*مسکنی هست با عنوان مسکن کارمندی و اجتماعی، در حد حرف و سخن و خبر خیلی در مورد این مسکن می‌شنویم، اما به صورت عملیاتی چیزی نمی‌بینیم. آیا در همان حد حرف باقی خواهد ماند، عملیاتی خواهد شد و اگر عملیاتی شود، کدام کارمندان را شامل می‌شود؟ آیا این مسکن در دوران بازنشستگی هم به کارمندانی که بازنشست شده‌اند تعلق می‌گیرد یا خیر، فقط مختص کارمندانی است که مشغول کارند؟
اولاً که دولتمردان همه مردم را باید به یک چشم ببینند و کارمند با غیرکارمند را جدا نکنند. به عقیده هم نباید فرقی بین کارمند و غیرکارمند از سوی دولت وجود داشته باشد که قطعاً هم همین‌طور است.
هر تسهیلاتی هم برای کارمندان، اعم از کارمندان وزارت آموزش‌وپرورش یا در نیروی انتظامی که برای ما کار می‌کنند، حقیقتاً لازم است.
در زمان‌های گذشته خانه‌های سازمانی برای کارمندان می‌ساختند، الآن می‌بینیم این موضوع خیلی کم شده و تاسف و تاثر من این است که در بعضی از شهرستان‌ها، الان کانکس را اجاره می‌دهند!
این کار اگر رواج پیدا کند، فکر نمی‌کنم در شأن نظام باشد. باید سریع‌تر از آن زمینی که این کانکس‌های اجاره‌ای در آن وجود دارد استفاده کنیم و همچنین از محل پولی که می‌خواهیم به مستاجران وام اجاره بدهیم برای ساخت‌وساز مسکن استفاده کنیم و این واحدهای مسکونی را به‌صورت اجاره به شرط تملیک تحویل متقاضیان و مستاجران بدهیم.
جناب آقای دکتر آخوندی تا حدودی روی مسکن اجتماعی کار کردند. ولی وقتی من پرسیدم، گفتند بودجه نداده‌اند کار متوقف شده است. خب وقتی حرف می‌زنیم باید ریشه‌ای باشد. اول باید بودجه‌اش را بگیریم بعد اعلام کنیم که می‌خواهیم مسکن اجتماعی بسازیم.
ضمن اینکه من به مسکن مهر اصلاً از نظر جانمایی و مصالح کار ندارم، ولی از نظر جو روانی‌اش برای من خیلی خوب بوده که جو روانی را کنترل کرده و پایین آورده است.
در مورد مسکن اجتماعی که گفتند ساخته شود، به طور کلی ما اخلاق بدی داریم که کارهای خوب فرد را به تصویر نمی‌کشیم و فقط کارهای بدش را پررنگ می‌کنیم، در صورتی که مسکن مهر در این اندازه خوب ولی عجولانه بود. باید از نظر راه‌سازی، رفاهی، بهداشتی، خدماتی و... برای مسکن مهر فکر می‌کردیم. ما فقط آمدیم و...
خوشبختانه برای اینکه انبوه‌سازان عزیز نسبت به اینکه می‌خواهیم با این قیمت بسازیم اعتراض داشتند، ما با دولت قبلی به ترکیه رفتیم و آنجا قراردادی با شرکت کوزو منعقد شد، همان شرکت کوزو که در مسکن مهر پردیس است.
سایت‌های اینترنتی بدون هیچ فعل و انفعالی قیمت‌ها را افسارگسیخته می‌کنند
*نقش سایت‌ها و کانال‌هایی را که در این مدت در بحث قیمت خریدوفروش، به خصوص اجاره، خیلی فعال بودند، در التهاب بازار چطور می‌بینید؟ چگونه باید جلوی آنها- اسم‌شان را که نمی‌شود دلال گذاشت- را گرفت؟
من اینجا اعلام می‌کنم که هر کس از اعضای صنف من دانش‌بنیان یا دپارتمان زد، غلط‌ترین کار است. آنها راه‌هایی پیدا کردند که بتوانند استفاده و سوءاستفاده کنند. ما دانش‌بنیان در خصوص دلالی و دلالت نداریم و دپارتمان هم نداریم. اینها را حذف کنند، چون اگر ما ببینیم برابر قانون برخورد خواهیم کرد.
اما در مورد سایت‌هایی که آمدند باید گفت، به هر جهت ما نمی‌توانیم با تکنولوژی مخالفت کنیم، باید خودمان را همگام با تکنولوژی کنیم. من خودم سواد آی‌تی ندارم، اما سعی کردهام شعور آی‌تی داشته باشم.
مثلاً ملک مرا 9 میلیون تومان نمی‌خریدند، در فلان سایت 11 میلیون تومان گذاشتم. همسایه من در همان سایت نگاه کرده 12 میلیون تومان گذاشته. من که 9 یا 11 میلیون تومان گذاشتم، سایت را نگاه کردم و 14 تومان گذاشتم. بدون اینکه معامله‌ای انجام شود، فعل و انفعالاتی صورت می‌گیرد و قیمت‌ها افسارگسیخته می‌شود.
خب معاون دادستانی محترم محبت کردند بعد از ورود به این قضیه دستور دادند قیمت‌ها را نزنند. البته با بازی با همین سایت‌ها، قیمت‌ها را در گوشه‌ای دیگر زدند، افرادی که خودشان اهل فن هستند، دوباره می‌توانند بروند قیمت‌ها را دربیاورند. خب این کارها غلط است! یعنی دور زدن و گوش نکردن دستور است.
بعضی از سایت‌ها هم طی رایزنی با اتحادیه مشاورین املاک از سامانه ما استفاده کردند. ما دل‌مان می‌خواهد شفافیت را به همه بدهیم، یعنی چه؟ یعنی اگر سازمان ثبت، بانک‌ها، شهرداری و سجل کیفری کد رهگیری را با ما لینک کنند، از طریق موبایل هم قادر به پیگیری قیمت آخرین معامله مسکن در هر کجای تهران خواهید بود.
مثلاً آخرین قیمت اجاره در خیابان مدائن را به شما می‌دهد. شما دستت می‌آید! اگر رفتید و قیمت پرتی به شما داد، در جریان کامل گران کردن قرار می‌گیرید. پس این شفاف‌سازی است. اگر ما می‌خواهیم پیشرفت کنیم، حتماً باید به شفافیت برسیم.
وزارت راه‌سازی، وزارت صمت، اتاق ایران و اتحادیه املاک؛ مدعیان سامانه املاک
*برای راه‌اندازی این سایت اقداماتی هم صورت گرفته است؟
ما به عنوان اتحادیه مشاورین املاک خواستار راه‌اندازی این سامانه شدیم اما متاسفانه این سامانه 2، سه بلکه چهار صاحب دارد.
زمانی که در تاریخ آذر 87 این سامانه شکل گرفت، وزارت راه و شهرسازی وقت، در آن ایام وزارت مسکن بود، آقای سعیدی‌کیا مقداری پول گذاشتند و همچنین آقای غضنفری از تنظیم بازار، سه میلیارد و 300 میلیون تومان سرور خریدند و این سامانه را راه انداختند.
البته قبل از آن نیروی انتظامی به دلیل مسائل امنیتی چنین سامانه‌ای را با نام «بهبود الکترونیک» درست کرده بود که ما از آن تقریباً تقلید کردیم. ولی نیروی انتظامی چون اهمیت نمی‌داد هیچ اعتراضی هم نکرد. گفت ما همین را می‌خواستیم، شما می‌خواهید گسترده‌تر کنید بفرمایید بزنید.
پس بنابراین اینجا 1- وزارت راه و شهرسازی 2- وزارت صمت 3- اتاق ایران و 4- اتحادیه املاک کشور یا نماینده کمیسیون تخصصی- که من هستم- مدعی این سامانه‌اند. ما برای اینکه تسهیلاتی فراهم شود مثلاً گفتیم دیگر نیاز به خرید فرمت سربرگ نیست، با وجود تراکم راه و ترافیک و دود و... نرم‌افزاری درست کردیم که شما آچار خود را بگذارید و از آنجا پرینتی را که با قوه قضاییه یا حقوقی ما نوشته شده بگیرید تا دردسرتان کمتر باشد و بتوانید زودتر کد رهگیری را بگیرید. کد رهگیری، امنیت اجتماعی!
من مصطفی قلی خسروی، دارای اعتبار، دارای هرچه که شما بگویید، یک مرتبه تغییر عقیده دادم، آدم بدی شدم، در همین تهران جایی را رهن کامل کردم، مبایعه‌نامه نوشتم و پول نقد دادم گفتم برو هر وقت دلم خواست... بعد هم اسم و چهره‌ام را تغییر دادم، عینک دودی زدم عصا هم گرفتم، شمای پلیس نیروی انتظامی و اداره آگاهی مرا از کجا پیدا می‌کنید؟
این سامانه دارای امنیت است چراکه هرگونه نوشته بدون سند، با سند، هبه، وقف، هرچه هست، باید در این سامانه شکل بگیرد.
این طرح کاراکتر است و در 194 کشور انجام می‌شود، ولی متاسفانه در کشور ما، به دلیل اینکه هر کس ساز خودش را می‌زند و می‌گوید به من یا دیگری مربوط می‌شود، هنوز به مرحله اجرا نرسیده است.
*شما در مورد این سامانه با وزارت صمت و وزارت راه‌وشهرسازی جلساتی داشته‌اید؟
بله. حتی دیروز با آقای دکتر هاشمی جلسه‌ای داشتیم، ان‌شاءالله رئیس ثبت جدید و عزیزان و همچنین جناب آقای رئیسی، یک نگاه عمیقانه نسبت به این سامانه داشته باشند.
مشاوران املاک همیشه پایین‌آورنده قیمت هستند که زودتر به کمیسیون‌شان برسند/ گران‌تر فروختن یک ملک تاثیر چشمگیری بر کار کمیسیون مشاورین املاک ندارد
*یک سوال در اذهان همه مردم کشور شکل گرفته است. گاه مردم می‌گویند مشاوران املاک هم در مقوله قیمت‌گذاری خریدوفروش دست دارند؛ یعنی اگر من قیمت رهن پیشِ مسکنی را صد میلیون با اجاره یکی 2 میلیون بگذارم، مشاور املاک چون از حق کمیسیون بابت خریدوفروش یا اجاره منفعت می‌برد و کسب درآمد می‌کند، این 100 را به 150، یا یک میلیون را به 2 میلیون، تغییر می‌دهد. آیا شما بر این مطلب صحه می‌گذارید یا کلاً رد می‌کنید یا نه، تخلفاتی وجود داشته که شما ساماندهی و نظارت کرده‌اید؟
ماشین تولید می‌شود پس ما می‌توانیم وارد کنیم، ماشین را چپ کردند، می‌توان حساب کرد. کیلومتر انداخته، می‌توان حساب کرد. تودوزی‌اش خراب شده، می‌توان حساب کرد؛ اما ملک بحث دیگری دارد.
اولاً شرع ما همیشه از قانون‌مان بالاتر است. چون مملکت ما اسلامی است و همه بزرگان و فقهای ما گفته‌اند: «مالکیت محترم است در اسلام محترم‌تر.» پس کسی نمی‌تواند قیمت‌گذاری ملک فرد دیگری را انجام دهد.
حالا گاهی کارشناس دادگستری یا کارشناس بانک قیمتی می‌گذارد برای اینکه یک وام یا کاری انجام دهد، اما وقتی شرع ما می‌گوید اگر شما در ملک من مستاجر هستید و من رضایت ندارم که دیگر در آن ملک باشید، نماز و روزه و فعل و انفعالاتت اصلاً درست نیست، پس چطور می‌شود که...
ما یک بار در دولت گذشته دستور پادگانی دادیم؛ یعنی به تعزیرات گفتیم با دوربین مقابل مغازه‌ها بروید هفت درصد و سال بعد هم 9 درصد اجاره را اضافه کنید، آیا انجام شد؟ خیر انجام نشد. حالا می‌رسیم به مشاوران املاک.
مشاوران املاک، عزیزان من، اگر خودتان مستاجر هستید یا مستاجران دیگر، من دلال هستم! دلالت‌کننده هستم، دلیل‌آورنده هستم، من می‌خواهم شما را به هم برسانم. اگر من اینجا بگویم این خانه یک میلیارد و بعد بگویم یک میلیارد و صد، اگر برای یک میلیارد، 10 نفر متقاضی باشند، مشتریان یک میلیارد و صدِ من، 6 نفر می‌شوند و اگر بگویم یک میلیارد و 200، تعداد مشتریان من سه نفر می‌شود.
پس من اگر قیمت را پایین‌تر بیاورم، زودتر به نتیجه کمیسیونم می‌رسم تا اینکه فرض کنید من به شما بگویم یک میلیارد و صد می‌دهم، نخرید. وقتی نخریدید من کاری نکرده‌ام، نشست گذاشته‌ام، چای خورده‌ایم، رفته‌ایم و آمده‌ایم، فایده‌ای ندارد. پس این غلط‌ترین کار است.
برخی می‌گویند مشاوران املاک همیشه آورنده قیمت پایین هستند تا زودتر به کمیسیون‌شان برسند؛ یعنی من اگر این خانه را 900 میلیون تومان بفروشم، کمیسیونم را گرفته‌ام، اما اگر یک میلیارد و صد بفروشم، یک‌چهارم مبلغ به آن اضافه می‌شود که به درد من نمی‌خورد! من اصل را فدای فرع کردهام.
*یعنی می‌فرمایید در این زمینه به هیچ وجه تخلفی صورت نگرفته است؟
در این زمینه معتقدم برای اینکه می‌خواهم زودتر معامله را انجام دهم، یعنی اگر 500 میلیون بفروشم، 2 و نیم میلیون تومان کمیسیون گرفته‌ام؛ اما اگر 600 میلیون تومان بفروشم، یک‌چهارم بالاتر از 2 و نیم می‌شود که ارزشی ندارد.
برای دریافت کمیسیون املاک «قانون یک شهر و 2 نرخ» وجود دارد
*نوع کمیسیون خریدوفروش و اجاره در املاک چطور محاسبه می‌شود؟
البته استدعای من از حضورتان این است که ما را هم نگاه کنید. اول انقلاب ما یک درصد می‌گرفتیم، طرف ما بود، ما به مشتری خیر می‌دادیم. فرض کنید 20، 30 تومان کم می‌کردیم، می‌رفت.
آمدیم ابرویش را درست کنیم، چشمش را هم کور کردیم! ابتدا گفتند تا 20 میلیون تومان، نیم درصد، از 20 میلیون تا 100 میلیون، یک‌چهارم درصد و از 100 میلیون به بالا کمیسیون ندارد! خب مشاور املاک را به خلاف کشیدیم.
*این صحبت‌ها مربوط به چه زمانی است؟
18 سال پیش. ما که آمدیم گفتیم تا 30 میلیون تومان نیم درصد، از 30 تا 50 میلیون، 0.75 درصد، از 50 تا 100 میلیون، نیم درصد، از 100 میلیون به بالا یک‌چهارم درصد. در همین اواخر کار که می‌خواستم در دوره قبل بروم، ما نامه داشتیم که از صفر تا صد، نیم درصد در کل کشور! که هم شما بدانید هم من!
متاسفانه الان «قانون یک شهر و 2 نرخ است»؛ مثلاً اهواز یک نرخ می‌گیرد، آبادان یک نرخ می‌گیرد، در شمال یک نرخ می‌گیرند، ما یک نرخ می‌گیریم و... اینها خوب نیستند.
ما در مملکتی هستیم که باید قانونمند باشیم. ما کلاً نیم درصد کمیسیون تعیین کرده بودیم، الان این آقا آمد و رفت برنامه‌اش را انجام داد گفت فعلاً تا 500 میلیون تومان نیم درصد، از 500 میلیون به بالا یک‌چهارم درصد اضافه می‌شود و اجاره و رهن از ابتدا یک‌چهارم بوده الان هم یک‌چهارم است. رهن و اجاره هیچ تغییری نکرده ما الان خواستار این هستیم که اولاً نرخ...
یک‌چهارم رهن و اجاره، میزان کمیسیون دریافتی مشاورین املاک/ مالیات بر ارزش‌افزوده را اگر علی‌الرأس حساب کنند، از ربا هم بدتر است
*یعنی رهن و اجاره یک‌چهارم قیمت خرید مسکن است؟
رهن و اجاره نه؛ مثلاً به شما می‌گویم 500 تومان اجاره و 50 میلیون تومان رهن، 50 میلیون تومان را هر یک میلیون تومان، سه میلیون تومان حساب می‌کنم بعد پنج میلیون را به آن اضافه می‌کنم A تومان می‌شود (که چیزی حدود 6 میلیون). یک‌چهارم 6 میلیون باید از من دریافت شود، یک‌چهارم رهن و اجاره را باید بگیریم. درست شد؟ پس 9 درصد مالیات ارزش‌افزوده که مجلس مصوب کرده چه خرید و چه فروش. کمیسیون من هر چقدر است باید بگویم 9 درصد هم مالیات ارزش‌افزوده به من بدهید...
گویی مالیات بر ارزش‌افزوده را علی‌الرأس می‌کشند و علی‌الرأس از ربا هم بدتر است و همه صنوف را هم ناراحت کرده، اما علی ایحال چون مجلس مصوب کرده ما قانونمندیم و نوکر مجلسی‌ها و هرچه که می‌نویسند هستیم.
اما همه اصناف از این مالیات ارزش‌افزوده ناراحت هستند- به خصوص ما- که بسیار فشار می‌آورند و علی‌الرأس می‌کشند این علی‌الرأس از ربا هم بدتر است. اگر از فقها هم بپرسید همین را می‌گویند.
بله باید خدمت‌تان عرض کنم یک مرتبه یک سال را رقم نزنند بگویند مثلاً اگر در ماه یا کل قضیه یک میلیون تومان اجاره بوده، ما 12 میلیون تومان را نه برای یک ماه را باید حساب کنیم. یک ماه اجاره را یک‌چهارمش می‌شود با رهن و اجاره، به اضافه 9 درصد مالیات ارزش‌افزوده. پس یک ماه اجاره، نه یک سال اجاره.
*این یک‌چهارم را از 2 طرف می‌گیرند یا از یک طرف؟
از هر 2 طرف.
*یعنی یک‌چهارم از طرف موجر، یک‌چهارم از طرف مستاجر؟
بله. البته بعضی وقت‌ها کمیسیون از دوست و آشنا گرفته نمی‌شود، بعضی وقت‌ها از هر دو طرف می‌گیرند، ولی جایگاه واسطه از وکیل هم بالاتر است؛ یعنی واسطه در همان لحظه 2 موکل دارد که یک موکل موجر و یک موکل مستاجر است. باید اینها را به یک چشم نگاه کند. اگر به طرف موجر غش کند یا به طرف مستاجر، ما متوجه شویم حداقل یک تذکر صنفی داده می‌شود، بعد از تذکر، اگر دوباره تکرار شود، برابر قانون آنجا هفت روز تعطیل می‌شود.
محاسبه رهن یک خانه یک‌ششم قیمت آن است
*قیمت خریداری ملکی در منطقه‌ای یک میلیارد تومان است (حالا کاری نداریم کجا، در هر منطقه‌ای) پول پیش یا پول اجاره آن ملک چطور محاسبه می‌شود؟
معمولاً یک‌ششم قیمت، رهن کامل می‌شود. بعضی جاها یک‌هفتم هم هست، ولی نُرمش الان یک‌ششم است؛ یعنی اگر مثلاً اینجا 6 میلیارد تومان قیمت دارد، یک میلیارد تومان رهن کامل می‌شود. یا اگر یک میلیارد تومان است، مثلاً یک‌ششم یک میلیارد تومان، حدود 150 میلیون تومان رهن کامل می‌شود. اگر رهن کاملش 150 میلیون تومان بود، هر یک میلیون تومان را سه میلیون تومان حساب می‌کنند، بعد می‌گویند فلان مبلغ سهم یک ماه حق‌الزحمه من است.
اعتماد به مسئولان و صبور بودن مردم نقش مهمی در کاهش التهابات بازار مسکن دارد
*نقش مردم را در کاهش التهاب بازار مسکن چطور می‌بینید؟
مردم خیلی خوبی داریم، بسیار خوب. چرا؟ در زمان جنگ انگشتر، النگو، بز و هرچه که داشتند دادند. این ملت، ملت احترام‌پذیری است. اگر هر کشوری با این مملکت با احترام رفتار کند، هم خودش سود می‌برد هم ما. بی‌احترامی و خشم، تغیر و... را نمی‌پذیرند.
بنابراین از نظر من نقش مردم برای کاهش التهابات بازار مسکن 1- اعتماد به کل مسئولان و 2- صبور بودن است. وقتی من اعتماد دارم صبور باشم، چون مسئولان از اول انقلاب تاکنون، چیزی که من دیده‌ام با آمار جمعیتی که زیاد شده و تلاش روزمره‌شان واقعاً مفید بوده، منهای اینکه یک ناوبری‌های دیگری را می‌بینیم، همان‌طور که آقای رئیس‌جمهور در این پنج سال قبل فرمودند ما به ناوبری‌های دیگر توجه می‌کردیم، خب ایشان در امنیت ملی بودند، الان رئیس‌جمهور هستند، حتماً تشخیص داده‌اند که به ناوبری دیگری اهمیت دهند تا ساختمان!
ما از ساخت‌وساز و این برنامه‌ها پنج سال عقب بودیم. امیدواریم بتوانیم حداقل از طریق این صبوری و محبت مردم و نیز با اعتمادی که به مسئولان دارند کار را به سرعت انجام دهیم.
قیمت‌ها در بازار مسکن صد درصد بهتر می‌شود
*به عنوان سوال آخر، شما خبر خوشی برای مردم در باب مسکن دارید یا خیر؟ می‌توانید پیش‌بینی‌ای برای بازار مسکن داشته باشید یا خیر؟
من کلام وزیر را تکمیل‌تر کنم، به هر حال ایشان هم اشرافیت بهتری دارند هم...
همان‌طور که در شبکه خبر عرض کردم که در حال حاضر در بعضی از نقاط 15، 10 و 18 درصد شاهد کاهش قیمت هستیم، مسلم بدانید به ثبات قیمتی خواهیم رسید و از این طرف هم امیدوارم تسهیلاتی را که دولت محترم می‌خواهد در اختیار بگذارد.
*امیدوار هستید که بازار بهتر شود، به ثبات برسد یا کاهش قیمت پیدا کند؟
صد درصد بهتر می‌شود. هم کاهش قیمت خواهید داشت و هم به ثبات قیمت می‌رسیم.
*از شما سپاسگزارم. لطف کردید تشریف آوردید.
ممنون از نگاه‌تان. خدا نگهدار.
