رمزگشایی از عوامل موثر بر افزایش قیمت مسکن

 دیده بان ایران: بی‌ثباتی بازارهای موازی مانند ارز و طلا همیشه اثر منفی دو سویه خود را بر بازار مسکن می‌گذارد. سرمایه‌ها از بازار مسکن به این بازارها سرازیر می‌شود و گرانی ارز و طلا دامن مسکن را می‌گیرد و رکود بر معاملات مسکن سایه می‌اندازد. معاملات مسکن از تابستان 96 بعد از 5 سال رکود بتدریج جان گرفت و رونق تدریجی بدون افزایش قیمت تا اوایل نیمه دوم سال 96 ادامه داشت اما از زمستان سال گذشته افزایش قیمت دلار آرامش بازار مسکن را بر هم زد و همین موضوع کافی بود تا مالکان بر قیمت‌ها بیفزایند و حتی از معامله و فروش خودداری کنند. در مواردی حتی در نقاطی از تهران رشد ۴۱درصد نیز در قیمت مسکن مشاهده و بتدریج از تعداد معاملات کاسته شد.

   کاهش 19 درصدی معاملات فروردین

مصطفی‌قلی خسروی رئیس اتحادیه مشاوران املاک از کاهش 19درصدی معاملات در فروردین ماه نسبت به مدت مشابه سال قبل خبر داده است. ارائه این آمار در حالی است که دفتر اقتصاد و برنامه‌ریزی مسکن وزارت راه و شهرسازی که متولی ارائه آمار است هنوز آمار رسمی از ماه‌های فروردین منتشر نکرده است. آن‌طور که رئیس اتحادیه مشاوران املاک عنوان کرده اطلاعات به دست آمده از قراردادهای املاک برگرفته از سامانه کد رهگیری است که نشان می‌دهد در فروردین ماه ۱۳۹۷ تعداد ۵۶۰۲ مورد خرید و فروش مسکن در شهر تهران انجام شده که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۱۹ درصد کاهش دارد.

اما بر اساس همین آمار کاهش معاملات کشوری مسکن در فروردین ماه 97 نسبت به سال قبل حدود یک‌درصد است. تعداد کل قراردادهای خرید و فروش کشور ۲۸ هزار و ۵۲۰ مورد بوده که نسبت به فروردین سال گذشته یک درصد کمتر بوده است. آمار اتحادیه املاک از معاملات مسکن شهر تهران در اسفندماه ۱۳۹۶ نیز کاهش ۱۰ درصدی نسبت به زمان مشابه سال قبل از آن را نشان داده بود. در اسفندماه ۱۳۹۶ به‌دلیل پرش یکباره قیمت ارز شاهد انتقال سرمایه‌ها به بازارهای طلا و ارز بودیم که باعث افت ۳۳ درصدی معاملات مسکن نسبت به ماه قبل بود. معاملات مسکن چه در بخش خرید و فروش چه در بخش اجاره همیشه در فروردین ماه نسبت به ماه های دیگر سال کاهش دارد که علت آن تعطیلات دو هفته ای و مشخص نبودن وضعیت بازار است البته امسال جهش ناگهانی نرخ ارز اثر دوچندانی بر کاهش معاملات فروردین دارد. تثبیت نرخ دلار در قیمت ۴۲۰۰ تومان باعث آرامش در بازار ارز شده اما مالکان می‌گویند برای هماهنگی قیمت مسکن با نرخ ارز این حق را دارند تا قیمت ملک خود را افزایش دهند.

    بازگشت رونق به معاملات

مهدی سلطان محمدی کارشناس مسکن در گفت‌و‌گو با «ایران» می‌گوید: بی‌ثباتی در بازارهای موازی موجب بی‌اعتمادی به‌سرمایه‌گذاری در بازار مسکن می‌شود و سرمایه‌گذاری در مسکن به این علت کم می‌شود اما با بازگشت آرامش به این بازارها بازار مسکن نیز با تغییرات هماهنگ و معاملات از سر گرفته می‌شود.

به گفته سلطان محمدی دو عامل در افزایش قیمت مسکن و کاهش معاملات در ماه های پایانی سال گذشته مؤثر بود. عامل نخست افزایش سود بانکی در اسفند ماه با انتشار اوراق دولتی بود که با این کار حدود 200 هزار میلیارد تومان نقدینگی از بازار جمع‌آوری شد در حالی که کل سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در مسکن در سال 95 حدود 60 هزار میلیارد تومان بود این اعداد نشان می‌دهد میزان سرمایه‌ها چقدر در مسکن کاهش یافته است.افزایش قیمت ارز دلیل دیگری است که به گفته سلطان محمدی سرمایه‌ها را روانه این بازارکرد و قیمت مسکن را افزایش داد.

او معتقد است رکود بازار مسکن در سال‌های گذشته آنقدر بر این بازار اثر گذاشته که افزایش قیمت‌ها را می‌توان جبران این چند سال رکود ارزیابی کرد اما اگر ثبات بازار ارز ادامه داشته باشد و اتفاق غیرمنتظره‌ای رخ ندهد شاهد رونق معاملات مسکن در ماه های آینده بویژه در نیمه دوم سال خواهیم بود.

در شرایط کنونی که بازار مسکن حرکت آرام و تدریجی خود را به‌ سمت رونق آغاز کرده (اگر از تحولات فروردین ماه چشم پوشی کنیم) قرار نیست جهش قیمتی در این بازار رخ دهد، فروشنده‌ها و سازندگان نیز برای فروش ملک باید شرایط بازار را در نظر بگیرند و افزایش قیمت بیشتر از نرخ تورم مانع خرید و فروش در بازار است. مشاهدات میدانی از بنگاه‌های معاملات املاک نشان می‌دهد چون بیشتر متقاضیان خرید مسکن قدرت خرید بالایی ندارند بنابراین به خرید واحدهایی اقدام می‌کنند که قیمت پیشنهادی مناسبی برای آنها در نظر گرفته شده باشد.