زیر فشار مسکن/وضعیت اسفناک مستاجران با افزایش چشمگیر اجاره بها در تهران و شهرستان ها

دیده بان ایران: داشتن سرپناه و محل مناسبی برای زندگی یکی از ابتدایی‌ترین و اساسی‌ترین نیازهای افراد است. در اصول 3، 31 و 43 قانون اساسی، مسکن به‌عنوان یکی از حقوق اصلی مردم مورد تاکید قرار گرفته و دولت موظف به پی‌ریزی اقتصادی صحیح و عادلانه برای تامین آن متناسب با «توانمندی اقتصادی خانوارها» شده است.

 با این وجود، نه‌تنها «خانه‌دار شدن» برای عده زیادی از مردم، یک «رویا» بوده و هست، بلکه افزایش نجومی و سرسام‌آور اجاره‌خانه‌ها در سال‌های اخیر، موجب شده است پیدا کردن خانه‌ای قابل سکونت با اجاره‌بهای مناسب نیز به آرزوی بزرگی برای بسیاری از مردم به‌خصوص زوج‌های جوان تبدیل شود. این موضوع نشان‌دهنده بی‌سامانی و به‌هم‌ریختگی عمیق حوزه مسکن در کشور است و باید هر چه زودتر سروسامان پیدا کند زیرا نمی‌توان به مردم پیشنهاد داد که مدتی کنار کوچه‌ و خیابان «چادر» بزنید و آنجا زندگی کنید. در این گزارش می‌خواهیم به وضعیت بازار اجاره در تابستان امسال نگاهی بیندازیم. لذا با توجه به گرانی مسکن و نابسامانی بازار اجاره به سراغ دفاتر املاک رفتیم.

حسین‌زاده، مدیر املاک در منطقه مجیدیه که سابقه بیست ساله در محل دارد، درباره بازار مسکن می‌گوید: «بازار از دو سال پیش به این طرف به خاطر پایین بودن سود بانکی به ضرر مستأجر بوده و مالکان برای جبران کسری به مستاجر فشار می‌آورند و در حال حاضر ودیعه با اجاره تناسبی ندارد.»

وی با اشاره به میزان انجام معاملات در اجاره مسکن می‌گوید: «مستاجران با توجه به افزایش قیمت سعی می‌کنند با مالک توافق کنند چون اگر بخواهند جابه‌جا شوند باید مبلغ بالاتری بدهند و نمی‌توانند با توقعات قبلی مسکن دیگری اجاره کنند.»

حسین‌زاده درباره میزان رشد اجاره‌بها در این چند ساله تصریح کرد: «از سال 95 که سود بانکی کاهش یافت میزان اجاره‌بها نسبت به سال قبل ۳۰ تا۴۰ درصد افزایش داشته است، به‌طور مثال یک واحد ۶۷متری نوساز سال ۹۵، شصت میلیون تومان رهن کامل بود ولی در حال حاضر مالک با هشتاد و پنج میلیون تومان رهن هم راضی نیست.»

این کارشناس املاک درباره وضعیت آینده مسکن اظهار کرد: «اگر به این منوال پیش برود مستاجر زیر اجاره‌بها خرد می‌شود و وضعیت خوبی نخواهیم داشت.»

وی درباره میزان معاملات فروش و اجاره در این چند سال اخیر گفت: «بخش فروش که تعطیل شده است و اجاره هم در همین دو، سه ماهه صورت می‌پذیرد و الان فقط داریم زندگی روزمره را می‌گذرانیم و متاسفانه هیچ رفاه حداقلی وجود ندارد.»

حسین‌زاده با توجه به رکود بازار مسکن و بی‌توجهی مسئولان ادامه داد: «اداره دارایی مالیات سال قبل را چهار میلیون و 500 هزار تومان در نظر گرفته بود که امسال این مبلغ را به 16 میلیون تومان افزایش داد و زمانی هم که اعتراض می‌کنیم می‌گویند باید از مردم بگیرید. این در حالی است که ما کسانی را داریم که برای 50هزار تومان کمتر التماس می‌کنند.»

وی در مورد مهاجرت معکوس از تهران بیان کرد: «به علت اینکه تهران مرکزیت دارد و در شهرستان‌ها شغل نیست این اتفاق صورت نپذیرفته و مردم مجبورند تحمل کنند و با یک درآمد حداقلی زندگی کنند.»

حسین‌زاده درباره تاثیر مسکن مهر بر بازار این بخش گفت: «مسکن مهر اگر در زمان خود تکمیل و در ساخت آن فاصله نمی‌افتاد و در حال حاضر به دست مردم می‌رسید می‌توانست تاثیر مثبتی بگذارد.»

این کارشناس املاک در آخر با انتقاد از عملکرد وزیر مسکن و شهرسازی از وی درخواست کرد: «مسئولان و وزیر مسکن باید مثل مردم و در بطن جامعه باشند. اگر آنها نیز با مترو و اتوبوس رفت و آمد کنند و مردم را ببینند و غیرت‌شان قبول کند خیلی از مشکلات حل می‌شود.»

وی در ادامه افزود: «مسئولانی که خانه میلیاردی دارند نمی‌توانند درد مردم را بفهمند.»

******************

 بعد از مصاحبه با حسین زاده به محله فرمانیه رفتیم و با رضایی که از سال ۵۷مشغول به این کار است صحبت کردیم.

وی درباره وضعیت بازار مسکن گفت: «آنقدر  وضعیت خراب است که معاملات املاکی‌های جدید از این کار بیرون آمده‌اند و خیلی از آژانس‌ها تعطیل شده‌اند.»

رضایی با اشاره به عدم خرید و فروش در این منطقه تصریح کرد: «زمانی که مردم قدرت خرید نداشته باشند و فروشی صورت نگیرد، مردم به سمت اجاره مسکن می‌روند، مستاجر به دنبال رهن است اما مالک اجاره بیشتر می‌خواهد که همین دلیل اجاره‌بها را افزایش داده است.»

این کارشناس مسکن درباره میزان افزایش اجاره‌بها در این منطقه افزود: «در این سال‌های اخیر تقریبا 50درصد قیمت‌ها بالا رفته و هر چقدر خانه کوچک‌تر باشد گران‌تر و متراژ خانه بالاتر برود ارزان‌تر است.»

وی در ادامه گفت: «تقاضا برای خانه‌های زیر ۱۵۰متر زیادتر شده و برای خانه‌های بالای ۳۰۰متر تقاضای چندانی وجود ندارد.»

رضایی در مورد قیمت فروش مسکن هم ابراز کرد: «قیمت فروش کمتر شده اما باز مشتری وجود ندارد و فروشنده هم که هزینه فایده می‌کند، می‌بیند از این مقدار قیمت نمی‌تواند کمتر بدهد و خانه خود را نمی‌فروشد. به‌عنوان مثال یکی از مشتریان در کامرانیه فقط پنج واحد از 24 واحد خود را آن هم به خاطر مشکلات مالی فروخته و 19 واحد دیگر خالی است و متری کمتر از ۲۵ میلیون تومان نمی‌دهد.»

این مشاور املاک در پاسخ به این سوال که چه تعداد افراد برای اجاره به شما مراجعه می‌کنند، بیان کرد: «بیشتر مستاجران با مالکان تمدید می‌کنند. چون به نفع هر دو طرف است و اجاره برای خانه‌های بالای 300متر به خاطر قدرت مالی کم مردم افت داشته است.»

وی درباره افرادی که برای اجاره در این محل می‌آیند، تصریح کرد: «اکثر افراد بازاری و مدیران دولتی بالامنصب هستند و کارمندان نمی‌توانند اینجا اجاره کنند.»

رضایی در مورد تعداد واحدهای خالی منطقه گفت: «خانه‌های با متراژ 200 متر به بالا اکثرا خالی است و مشتری برای اجاره وجود ندارد.»

این مدیر املاک درباره تقاضا برای خانه‌های مجردی ادامه داد: «قرارداد برای خانه‌های مجردی زیاد شده است و صاحب‌خانه‌ها اجاره بهتری می‌توانند بگیرند، در این نوع قراردادها اسم یک نفر ذکر می‌شود ولی در  عمل پنج نفر زندگی می‌کنند.»

کارشناس مسکن محله فرمانیه درباره خروج از رکود مسکن تصریح کرد: «دولت باید حداقل تا 60 درصد از ودیعه مسکن را با سود پایین بانکی متقبل بشود تا جوانان بتوانند مسکنی را اجاره یا خرید کنند.»

رضایی در پاسخ به این سوال که دولت چه اقداماتی جهت کاهش قیمت اجاره‌بها و خرید مسکن کرده، ادامه داد: «مسئولان هنوز نتوانسته‌اند جلوی افزایش اجاره‌بها را بگیرند و کاهش قیمت خرید هم به خاطر عملکرد دولت نیست، رکود بازار و عدم توانایی قدرت خرید مردم، موجب این تنزل در قیمت‌های مسکن شده است.»

وی در مورد نقش بانک‌ها در نابسامانی بازار مسکن تصریح کرد: «متاسفانه بانک‌ها با دلالی در ساخت‌وساز مشکل‌آفرین شده‌اند و آنها با شراکت با سازندگان مسکن مانع رونق می‌شوند.»

***************************

به یکی دیگر از دفاتر معاملات مسکن واقع در شهرک شهید محلاتی، بلوار ارتش مراجعه کردیم. دهقانی، مدیر املاک که از قدیمی‌ترین مشاوران املاکی این منطقه است و فعالیت خود را از سال ۷۶ آغاز کرده، درباره وضعیت مسکن در این چند سال اخیر می‌گوید: «از سال ۷۸ تا ۸۲ وضعیت مسکن خوب بود ولی از سال ۸۴ به بعد قیمت‌ها افزایش پیدا کرد.»
وی در ادامه افزود: «امسال اجاره‌بها حدود ۳۰ درصد افزایش داشته است و از سال ۹۲ تا الان شاهد رشد ۱۰۰ درصدی بوده‌ایم.»

این مدیر املاک درباره وضعیت خرید وفروش مسکن در این چند سال ادامه داد: «در این بخش شاهد رکود هستیم، برای مثال از اول سال تا الان حدود ۱۰ مورد برای خرید داشتیم.»

دهقان درباره افزایش اجاره‌بها افزود: «به علت روی آوردن مردم به اجاره، قیمت‌ها بالا رفته است و به‌عنوان مثال خانه‌ای که سال قبل ۹۰ میلیون تومان رهن بود الان باید با ۱۵۰ میلیون تومان رهن کرد.» وی در پاسخ به این سوال که مسکن مهر بر بازار چه تاثیری داشت، گفت: «مسکن مهر تاثیر مثبتی بر بازار داشت و ما هم مشتریان را برای خرید و اجاره به آنجا راهنمایی می‌کنیم.»

این مدیر املاک در مورد اقدامات دولت برای کاهش قیمت اجاره‌بها و خرید مسکن بیان کرد: «دولت نه‌تنها هیچ اقدام مثبتی انجام نداده است بلکه با اعلام قیمت باعث افزایش و به هم خوردن بازار می‌شود.» وی در مورد وضعیت اجاره‌ها افزود: «چند وقت پیش جوانی دنبال یک سوئیت پانزده متری می‌گشت و می‌گفت اگر پیدا نکنم مجبور به طلاق می‌شوم که بنده یک زیرزمین با دو میلیون ودیعه و 700 هزار تومان اجاره به او معرفی کردم.»

دهقان در آخر خطاب به وزیر مسکن و شهر‌سازی گفت: «رعایت حال مردم را کنید و به فکر جوانان باشید، جوانی که شغل و مسکن نداشته باشد نمی‌تواند ازدواج کند.»

به شهر پردیس رفتیم و با معاملات املاکی آنجا به گفت‌وگو پرداختیم. لواسانی که ۶ سال در منطقه حضور داشت، بیان کرد: «مردم تهران با توجه به گرانی خانه‌ها در این شهر به اینجا مهاجرت می‌کنند و تقاضا برای خرید و اجاره زیاد شده است.»

وی درباره میزان اجاره‌بها در این منطقه بیان کرد: «با توجه به افزایش تقاضا خانه خالی وجود ندارد و قیمت‌ها بسیار بالا رفته است. مثلا واحدی که با پنج میلیون پول پیش و ماهانه 400هزار تومان اجاره می‌شد، در این چند سال اخیر به بیست میلیون ودیعه و ماهانه یک میلیون اجاره رسیده است.» این بنگاه‌دار املاک با انتقاد از دولت در عدم تکمیل و ساخت مسکن مهر پردیس افزود: «متاسفانه با روی کار آمدن دولت یازدهم ساخت مسکن مهر پردیس متوقف شد، به‌عنوان مثال در حال حاضر مسکن ساخته شده اما به دلیل نداشتن آب و زیرساخت قابل سکونت نیست و مردم چندین سال است که منتظر تکمیل واحد‌های خود هستند.»

***********

   آمارهای کلیدی بازار اجاره

 براساس نتایج سرشماری سال 95، بیش از هفت میلیون خانوار اجاره‌نشین در کشور وجود دارد یعنی 30.8 درصد خانوارهای کشور مستاجرند. همچنین آمار اجاره‌نشینی در مناطق‌ شهری به 36.8 درصد رسیده است.

 براساس آمارهای بانک مرکزی، هزینه مسکن در سبد هزینه خانوارهای شهری در سال 95 معادل 35.5 درصد بوده و هر خانوار شهری به‌طور متوسط حدود 14 میلیون تومان برای مسکن در این سال هزینه کرده است.

 براساس آمارهای بانک مرکزی، در تیرماه امسال شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب 11 و 9.3 درصد افزایش یافته است. همچنین متوسط افزایش قیمت خریدوفروش هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران در همین دوره زمانی 6.2 درصد بوده است.

 سهم هزینه مسکن (اجاره‌‌بهای مسکن اعم از شخصی و غیرشخصی) در محاسبات شاخص کل بهای کالاها و خدمات مصرفی (تورم) معادل 28.4 درصد است.