عدم استقبال سرمایه گذاران از نوسازی بافت های فرسوده / ریسک سرمایه گذاری در تقابل با اصرار مسئولان

به گزارش پایگاه خبری و تحلیلی دیده بان ایران؛ نوسازی بافت های فرسوده شهر تهران و بالاخص مناطق مرکزی از جمله اقداماتی است که سال ها است شهرداری تهران با همراهی دولت طی برنامه ریزی های مختلف در صدد اجرای آن است؛ برنامه هایی که بیشتر سعی داشته تا با ترغیب و تشویق بخش خصوصی و سرمایه گذار آنان را نسبت به ادامه سرمایه گذاری، ساخت و نوسازی این بافت های فرسوده در مناطق مرکزی شهر تهران ترغیب کند.

ارائه برخی امتیازات نظیر ارائه بسته های تشویقی جدید توسط شهرداری که شامل «تخفیف 50 تا 100 درصدی عوارض ساخت»، «ارائه یک تا دو طبقه تراکم تشویقی»، «اجازه کسری پارکینگ معادل نصف واحدهای مسکونی پروژه»، «تامین رایگان هزینه طراحی و اجرای نما» و «پرداخت یارانه 9 درصدی نرخ سود وام نوسازی» از جمله این برنامه های تشویقی است، از سویی دیگر برخی مدیران شهری اعتقاد دارند که بسته تشویقی طراحی شده در حال حاضر منجر به کاهش حداقل 25 درصد هزینه های ساخت و ساز در محدوده بافت فرسوده شده و کاهش هزینه ها تا سقف 47 درصد نیز امکان پذیر است.

این در حالی است که باوجود ارائه این بسته های پیشنهادی و تشویقی از سوی شهرداری و دولت آنچنان سرمایه گذاران تمایل چندانی برای این قبیل سرمایه گذاری ها ندارند.

برخی از این سرمایه گذاران بخش خصوصی بر این باورند که سرمایه گذاری و ساخت و ساز در این مناطق از ریسک بالایی برای سرمایه گذار برخوردار است و برای یک سرمایه گذار در درجه نخست بازگشت سرمایه مهم است که با رویه موجود در بافت های فرسوده این بازگشت سرمایه به دلایلی نظیر نبود خریدار تا قیمت اندک فروش واحدهای مسکونی و برخورد مردم و مشارکت ضعیف مردم برای بخش خصوصی توجیه اقتصادی لازم را ندارد، بنابراین برخی تمایلی برای سرمایه گذاری در این مناطق ندارند و برخی دیگر نیز در صورت حضور دولت و ارائه برخی برنامه ها از سوی دولت یا مجلس از این مهم استقبال  کنند.

***

سیدمحسن مقدس زاده:

نوسازی بافت های فرسوده به مراتب بهتر از مسکن مهر است

سیدمحسن مقدس زاده، عضو سابق سندیکای شرکت های ساختمانی و مدیرعامل شرکت بتن شانته است. او درخصوص سرمایه گذاری و نوسازی بافت های فرسوده مناطق مرکزی شهر تهران معتقد است هر نوع سرمایه گذاری در این بخش به مراتب بهتر از ساختمان سازی در مناطق دورافتاده ای به نام مسکن مهر است. او در این خصوص بر این باور است که نوسازی واحد های مسکونی در این بافت ها به دلیل برخورداری از برخی امکانات نظیر آب، برق و گاز به مراتب مقرون به صرفه تر از ساخت مسکن مهر است.

از نظر شما چرا سرمایه گذاران حاضر به سرمایه گذاری در نوسازی بافت های فرسوده مناطق مرکزی شهرتهران نیستند. آیا دلایل خاصی دارد؟

از نظر من مسکن مهر یک خیانت بود، به همین خاطر از هرگونه سرمایه گذاری در نوسازی بافت های فرسوده شهر تهران، نظیر مناطق مرکزی این شهر اتفاقا استقبال هم می کنم، چرا که معتقدم این بافت ها از حداقل امکاناتی نظیر آب، برق و گاز برخوردارند یا حتی به دلیل نزدیکی به مراکز تجاری و برخورداری از امکانات کاری و تجاری این قبیل سرمایه گذاری ها با نتایج به مراتب بهتری نسبت به مسکن مهر همراه است.

اما از سویی دیگر، بسیاری از ساکنان این مناطق یا این قبیل محلات وابستگی زیادی به محله شهرسکونت خودشان دارند بنابراین شاید آنان به این راحتی از آمادگی برهم زدن بافت محل سکونت شان برخوردار نباشند. از سویی دیگر، برای انجام این مهم شهرسازی نیز به دنبال این موضوع رفت و برخی از این منازل را خرید. اما در ادامه دیدیم که بسیاری از این مردم فروشندگان خوبی نبودند یا وقتی با خریدار روبه رو می شدند با دو تا سه برابر قیمت می خواستند واحدهای فرسوده خودشان را بفروشند.

اینجاست که برای نوسازی این بافت های فرسوده ما نیز نیازمند مصوبه مجلس در راستای وضع برخی قوانین و تشکیل برخی تشکلات دولتی به جهت تسهیل در امر خرید این قبیل واحد های مسکونی فرسوده هستیم تا در اختیار سازنده قرارگیرد که اگر چنین اتفاقی بیفتد مطمئنا سازندگان بسیاری وارد این مقوله خواهند شد.

باوجود تمام تسهیلاتی که شهرداری به سازندگان یا سرمایه گذاران اعطا خواهد کرد برخی به دلیل ریسک بازگشت سرمایه یا سود اندک حاضر به سرمایه گذاری نیستند. نظر شما چیست؟

من چنین قضاوتی ندارم، بلکه بیشترمعتقدم با سود کمتر نیز می توان به این قبیل ساخت و ساز ها پرداخت. این در حالی است که بازگشت سود این قبیل سرمایه گذاری ها خیلی بیشتر از سرمایه گذاری در مناطق شمالی یا مناطق مرغوب تهران است اما مشروط به آنکه تسهیلاتی نظیر خرید ساختمان فرسوده در کنار سایر تسهیلات عنوان شده از سوی دولت صورت پذیرد، در این صورت مورد استقبال سازندگان نیز قرار خواهد گرفت.

من خودم به عنوان سازنده و سرمایه گذار این کار را قبلا انجام دادم اما در ادامه وقتی سراغ مالک ساختمان فرسوده، دوم و سوم رفتم همین که مالکان ساختمان های فرسوده متوجه شدند به چه منظوری این ساختمان ها را خریداری می کنم قیمت فروش را به دو تا سه برابر قیمت اصلی افزایش می دادند و چه بسا حاضر به مشارکت نبودند بنابراین وقتی دولت خریدار بشود و این کار از سوی او صورت بگیرد سازندگان از این مشکلات نخواهند داشت.

از سویی دیگر، بیش از 50درصد این مردم مایل به انجام این کار هستند اما مشکل دیگر 50درصد باقی مانده است؛ چگونه آنان را برای این کار آماده کنیم یا آنان را برای فروش املاک شان متقاعد کنیم. برخی راضی به نوسازی بافت های فرسوده نیستند.

چه پیشنهاداتی برای ادامه و بهبود این رویه دارید؟

علاوه بر تسهیلاتی که شهرداری ارائه کرده است لازم است تسهیلات دیگری را برای ساکنان این بافت های فرسوده در نظر گرفت تا آنان برای نوسازی این بافت ها ترغیب شوند. ازسویی دیگر، باید حاشیه سود سازندگان را نیز بالا برد تا این کار برای آنان با بازگشت سود همراه شود.

***

محمد عطاریان:

مقررات بخش خصوصی اجازه سرمایه گذاری نمی دهد

محمد عطاریان، رئیس شورای عالی سندیکای شرکت های ساختمانی ایران و رئیس کانون عالی انجمن صنفی کارفرمایی ایران است. او در خصوص عدم استقبال سرمایه گذاران از هر گونه سرمایه گذاری پیرامون نوسازی بافت های فرسوده در مناطق مرکزی تهران به نتایج سرمایه گذاری های انجام شده طی سال های گذشته اشاره می کند و می افزاید: طی چند سال گذشته نه فقط سرمایه گذاری در بافت های فرسوده تهران نتایج مالی مثبتی به همراه نداشت که بیشتر به دلیل حاشیه سود اندکی که برای سرمایه گذار در برداشت مقرون به صرفه نبوده، سرمایه گذار باوجود تسهیلات اعطایی از سوی شهرداری از ادامه ساخت وساز در این مناطق صرف نظر کرده است.

به نظر شما دلایل عدم استقبال سرمایه گذار بالاخص سرمایه گذار بخش خصوصی از سرمایه گذاری در بافت های فرسوده مناطق مرکزی شهر تهران چه بوده است؟

شاید در گذشته یکسری سرمایه گذاری هایی در تهران یا مناطق خوب تهران انجام شده باشد اما سرمایه گذاران این مناطق تهران مقررات خاص خودشان را دارند که با مقررات سرمایه گذاران بخش خصوصی متفاوت است. آنان قشری هستند که از حمایت های کافی برخوردارند و مشتری های آنان نیز مشخص است ولی سرمایه گذاران بخش خصوصی از حمایتی برخوردار نیستند و مشتری های آنان نیز مشخص نیست.

اکنون نیز به دلیل عدم فعالیت بخش خصوصی و رکودی که در اقتصاد کلان کشور حاکم است، بخش خصوصی نمی تواند به راحتی در این بخش ها سرمایه گذاری کند یا کارها را به سرعت پیش ببرد چرا که بخش خصوصی از رونق اقتصادی بهره مند نیست لذا از این قبیل سرمایه گذاری ها نیز حذر می کند.

پس باید گفت عملا سرمایه گذاری بخش خصوصی در این بخش دچار رکود شده است حتی اگر هم سرمایه ای در راستای ساخت و ساز صورت بگیرد در شرایط فعلی از خریدار مسکن خبری نیست چه بسا بخش خصوصی برای ساخت واحد های بزرگ و کوچک ساختمانی هزینه ای هم می کند اما ساختمان ها برای فروش دچار مشکل می شوند. در شرایط فعلی حتی کسی برای قیمت پرسیدن و چانه زدن قیمت مسکن هم اقدام نمی کند پس این ساخت و سازها در شرایط فعلی مقرون به صرفه نیست.

در خصوص نوسازی بافت های فرسوده مناطق مرکزی تهران چطور؟

آنجا نیز وضعیت به همین منوال است این رکود باعث شده بسیاری سرمایه گذاری نکنند. بافت های فرسوده نیز عوارض خودش را دارد.

شرایط فعلی که برای سرمایه گذار مسکن پیش آمده بالای شهر، مناطق مرکزی و بافت فرسوده نمی شناسد. در حال حاضر بسیاری از ساخت وسازهای صورت گرفته نیمه کاره در خارج یا مناطق مختلف شهر رها شده است یا چه بسا بسیاری از واحدها نیز ساخته شده اما خالی از سکنه است چراکه از خریدار مسکن خبری نیست. از این رو تاکید می کنم تمام این مسائل کنار یکدیگر نشانه رکود در بخش مسکن است و تا این رکود ادامه داشته باشد کسی تمایلی به ادامه سرمایه گذاری ندارد.

***

محمدعلی  پورشیرازی:

به توان مالی خریدار توجه کنید

محمدعلی  پورشیرازی، عضو هیات مدیره سندیکای شرکت های ساختمانی ایران است. او درخصوص تسهیلات ارائه شده از سوی شهرداری و استقبال اندک سرمایه گذاران برای نوسازی بافت های فرسوده مناطق مرکزی تهران اشاره ای به توان مالی خریداران واحد های مسکونی این مناطق دارد و می افزاید باید به توان مالی خریدار این واحد های مسکونی به اصطلاح نوسازی شده توجه کرد که آیا مردمانی که خودشان نسبت به تخریب و نوسازی این واحد های فرسوده اقدام می کنند از توانایی مالی لازم برای خرید همین منازل برخوردار هستند یا خیر.

از نظر شما که سال هاست در امر بازرسی مسکن و ساخت وساز فعال هستید، چه دلایلی باعث استقبال اندک سرمایه گذاران از نوسازی بافت های فرسوده مناطق مرکزی تهران با وجود تمام امکانات ارائه داده شده بوده است؟

در خصوص مناطق فرسوده این نخستین بار نیست که مورد حمله اجرایی واحد های اجرایی قرار می گیرد، ما سال های 1354 و 1355 نیز در خصوص نوسازی مناطقی نظیر خیابان سیروس و مولوی چنین تجربه ای را داشتیم با این تفاوت که اکنون باید پس از گذشت این همه سال به آقایان متذکر شد چرا باوجود تمام تسهیلات یا حتی کم شدن اخذ صدور پروانه ها باز طرح های اینچنینی دال بر نوسازی بافت های فرسوده مورد استقبال قرار نگرفت.

پس این ایراد در نوسازی است، چرا که در مناطق فرسوده با تاثیرات بیشتری همراه است و بیشتر خودش را نشان می دهد که اگر ساخت و ساز و نوسازی با موفقیت همراه شد مالک قدیمی نیز بتواند در مالکیت یک ملک نو و مقاوم تر نیز شریک باشد، حال آنکه باوجود تمام مسایلی که عنوان می شود وام نیز به مالک یا سرمایه گذار پرداخت خواهد شد باز تعداد متقاضیان اندک است.

باید توجه داشته باشیم که در صورت اعطای وام، مالک باید از توانایی مالی لازم برای بازپرداخت وام برخوردار باشد حال آنکه مالکین این قبیل واحد های مسکونی حقوق ماهانه ای بیش از 1.2 میلیون تومان در ماه ندارند پس از کجا می توانند نسبت به بازپرداخت اقساط ماهانه این واحد ها که خودش ماهانه 1.2میلیون تومان تمام خواهد شد اقدام کنند. از این رو عنوان می کنم که صرفا اعطای وام راهکار نیست.

راهکار و پیشنهاد شما چیست؟

ببینید یک باوری در ذهن مردم شکل گرفته که سرمایه گذار با سرمایه اندک نیز می تواند به دلایلی نظیر ارزانی زمین نسبت به خرید این قبیل واحد های قدیمی اقدام کند اما در مقابل به توان مالی خریدار توجهی نشده است که آیا خریدار در این مناطق از توان مالی لازم برخوردار هست یا خیر؟ لذا از جمله پیشنهاداتی که می توان در این خصوص ارائه کرد جلوگیری از تخریب واحد هایی با ارتفاع اندک است.

پیشنهاد می شود با توجه به شرایط مالی دوطرفه ای که در این واحد های و بافت های شهری حاکم است حدالامکان از تخریب واحدهایی با ارتفاع اندک خودداری شود و در مقابل نسبت به مقاوم سازی واحد ها بیشتر اقدام شود. اگر ساختمان دو طبقه است وام اعطا شده در راستای تخریب و نوسازی همان ساختمان دو طبقه باشد نه بیشتر، به عبارتی اگر قرار بر تخریب و نوسازی است واحد های جدید ساخته شده نیز در همان ارتفاع قبلی صورت بگیرد.